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随着市场经济的深入发展，各地城市建设步伐不断加快，大规模固定资产投资的实施，发生房地产损害事件呈加速上升态势。房屋施工质量缺陷，规划修改引起采光、日照的重大变化，道路建设引起房屋沉降，山体爆破引起房屋基础受损，环境污染导致房屋贬值，火灾、漏水渗水等引起房屋修缮事例，在各地均有存在。与此相应，对于因各种各样原因造成物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。
一、房地产价值损失的原因和种类
房地产损害一般是指房屋质量缺陷，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。房地产的损害带来房地产价值的损失。房地产价值损失即由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间产生差值。
房地产损害按房屋性质损害可分为房屋实体损害、房屋功能损害、房屋环境损害，按是否可修复分类可分为可修复房屋损害、不可修复房屋损害，按房屋损害存续时间可分为暂时性房屋损害、永久性房屋损害等。
二、房地产损害赔偿估价的特殊性
估价委托程序中委托主体。在房地产损害估价实践中，估价机构应建议最好由受损方及实施损害方共同委托为宜。双方委托可以使估价机构更好倾听双方对损害理由及引起损害表现的说明，有助于估价机构对损害赔偿有更深入的了解与判断，此外双方委托的情况下，委托人比较配合估价机构进行现场勘察，提高现场勘察的深入性、全面性。此外由双方对勘察表进行现场签字确认，利于估价工作的下一步开展。
损害赔偿估价的前置程序。损害赔偿估价是技术性很强的估价活动，在某些受环境污染或施工质量缺陷导致的房地产损害赔偿估价时，需要在深入了解损害的成因、影响程度方面，某些损害影响程度可能仍在动态发展过程中，在这种情况下，进行估价前需要委托方完成某些前置程序。这些前置程序可能包括质量检验报告书、环境质量报告书、修复方案报告等。这些前置程序中的报告需要由具备相关的资质的部门出具，估价机构只有掌握了上述的报告后，才能进行下一步的估价工作。
损害赔偿估价技术的特殊性。普通的估价业务，具有大量性、重复性等特点，房地产估价机构及估价师已经能够完全熟练掌握。对于损害赔偿估价而言，则呈现出个别性、差异性的特点。要做好该项工作，可借鉴的方面较少，需要针对每个损害的案例进行具体分析的基础上确定不同的估价思路与估价技术路线与方法，从而使估价技术过程呈现出更大的灵活性。
并非所有的房地产价值贬损都能得到赔偿。譬如战争、军事行动或暴乱引起的价值贬损、核子辐射或污染引起的价值贬损、地震所造成的一切损失等通常均不能取得保险索赔，自然因素导致的价值贬损如果事先没有投保也无法得到赔偿，人为因素导致的价值贬损也并非一定可以获得赔偿，如大区域的城市规划变更、某些侵权人无法查明的价值贬损等等。
赔偿估价的受理范围应该仅限于价值贬损而不宜包括精神赔偿等(精神赔偿等不属于房地产估价范畴)，且并非所有的房地产价值贬损都能及时而准确地予以估价。如拟结婚新房委托装修时施工人员在内自杀、承租人的家属在承租房恶性自杀等。
三、房地产损害赔偿估价的方法
修复费用法：也可称为成本法，预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用，包括正常的成本、费用、税金和利润等。
损失资本化法：简称资本化法，预期未来各期损失的现值之和。例如，因损害造成的未来租金下降额的现值之和。
损害前后价差法：简称价差法，损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。包括通常的“补地价”计算的反过程。
赔偿实例比较法：简称比较法，通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。
比例系数修正法：比例系数修正法是指，采用房屋质量缺陷所造成的损失比例系数来界定房屋质量缺陷对房地产整体价值的影响的一种价格鉴定方法。
四、房地产损害价值评估的难点
由于房地产的损害评估具有差异性、个体性、地域性等众多特点，评估虽然可以将损害量化为金额，但是在实际的操作中却存在着非常多的难点。
如何确定受损一方的间接损失。由于在各地的评估规程中并没有考虑到受损方的损失(误工费、时间损失等)，而这一部分损失由于难以量化，所以容易被忽视。在评估报告中应当对受损方的间接损失做充分的考虑。
很多新型损害评估操作难度过大。例如当房屋受损之后影响到经济寿命，从理论上讲，虽然可以以成新率差异和房屋的重置价来确定损害所需要的赔偿金额，但是难以界定受损之后的经济寿命还有多长，在这一问题上很难进行充分的评估。
估价实践中某些很简单的修正没有经验参数可供选择，使估价人员陷于修正参数无足够理由的困境。
五、房地产损害价值评估几点建议
损害赔偿估价作为一项比较新的估价业务，体现出与传统意义估价不同特点的特殊性。目前看损害赔偿估价还难以成为估价业务新的增长点，但其重大意义在于有利于社会财产保护制度的建立与完善、促进了社会和谐进步的局面。基于此，房地产估价机构应勇于承担损害赔偿估价的社会责任，为社会进步作出更大的努力与贡献。一是制定房屋质量缺陷损失估价技术规范，二是加强估价人员建筑工程等专业知识的业务培训，三是加强与房屋安全鉴定机构和建筑工程质监部门及相关部门的业务沟通和联系。
(作者单位：睢阳区人民法院)
（文章来源：商丘日报）
文章来源：商丘日报