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商业改变北广州·花都商圈格局
暨雅居乐锦城城市综合体发展论坛
主办单位：楚睿商业机构
承办单位：第一商业网
协办单位：雅居乐地产、雅居乐锦城
画外音：尊敬的各位来宾、女士们、先生们上午好，欢迎光临我们的论坛现场，今天下午我们邀来花都区核心部门领导及一直关心着我们花都区发展大规划格局的合作伙伴等等，在这里将进行一场学术届的论坛。
首先介绍一下今天活动的流程，除了邀请了特约学者、领导、来宾做主题演讲之外，还精心安排了一场沙龙，一起进行思维碰撞，今天下午的论坛可以说非常令人期待，希望大家热情期待。
今天的主题演讲将为大家分析一下城市商业格局及城市综合体发展的不均衡对城市发展将会带来怎样的得与失，这也是花都区正在飞速发展的前提下，大家需要考虑的问题。今天论坛现场也为大家邀请到一些专家和学者，共同探讨这样的话题。
花都作为广东未来的城市副中心，非常需要一个具有代表性的城市综合体地标，稍候我们的专家和学者会有怎样的结论，有什么思维碰撞，有什么精彩之处我们共同见证。
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、亲爱的女士们、先生们及非常亲切的媒体同行大家下午好。我是来自广州电视台和广州电台节目主持人，大家下午好。
今天下午炎炎夏日，也代表了大家的热情，这次活动由楚睿商业机构主办、第一商业网承办、雅居乐地产、雅居乐锦城协办的花都商圈格局雅居乐锦城城市综合体发展论坛。
一提到花都，大家就会想到三山一水六平原和非常丰富的田园风光及非常深厚的人文历史，少不了的是北部优化格局的大方向，花都正在飞速的发展，在飞速发展的背后给我们带来的怎样的思考。
一个新提法“城市综合体”，怎样才叫城市综合体，随着人们生活水平的不断提高，需要购物、交通、饮食、旅游等等，如果提出花都会有一个综合体，你想到的都会摆在眼前，真的是一个非常好的蓝图，也需要各位共同努力打造，所以也就有了今天的论坛。
首先为大家介绍一下今天来的领导和来宾：
国务院国资委商业网点建设开发中心副主任寥伟阳
广州规划局花都分局副局长邓伟（音）
花都区规划局编沿中心副主任江孟璋
广东省流通业商会执行会长黄文杰
第一商业网总裁黄华军
广东商学院流通经济研究所所长王先庆
雅居乐集团商业运营中心总监罗红葆
广州市广百股份有限公司副总经理严盛华
梦滋源饮食开发中心谭天（音）
雅居乐地产华南区域营销中心副总监吴耀华
首先有请此次活动主办方广东省流通业商会执行会长、楚睿商业机构董事长黄文杰上台为论坛致辞。
黄文杰：尊敬的寥伟阳副主任、尊敬的王先庆教授、尊敬的江孟璋副主任，尊敬的严盛华副总经理及各位嘉宾、朋友，大家下午好！
今天是个好日子，外面骄阳似火，我们这里高朋满座，我们欢聚在一起，探讨商业改变北广州这样主题的商业论坛。
首先我谨代表广东省流通业商会及此次论坛活动的主办方楚睿商业机构对各位的光临和参与表示衷心的感谢！
花都作为广州的北大门，是广州“北优”战略的重要一环，近年来花都呈现了快速、持续、稳定发展的势头，连续多年保持两为数GDP的增长，花都的四大产业空港、珠宝、皮具、汽车已经成为经济发展的主引擎。
与此同时，花都的城市发展也呈现了快速的发展势头，从交通路网及在建的9号线，还有更多新楼盘的呈现，一派城市化发展的快速进程。但与此同时我们也看到花都的商业发展相比经济发展和城市建设发展，相对落后，那么今天的论坛就在关注商业的发展，就拿我本人来说，对花都商业最早关注从2003年广百进驻花都开出第一间百货店开始，我们认为去年11月广百新一城的开业，应该是花都商业迈向现代商业发展进程的一个里程碑。从此之后我们看到花都的商业地产也呈现了快速发展势头。
雅居乐集团在花都正着手筹备开发的雅居乐·锦城，包括了17万多平方米的城市综合体，也让我们业内给予了更多关注和希望。今天我们特意从北京和广东邀请了业内的知名权威专家，和大家共同探讨，进行思维碰撞，我们希望今天的这场思维盛宴能够为花都的商业发展提供一些想法和思路，能够进一步推动花都的城市化进程，能够推动花都的城区，能够在近期发展成为能和广州天河相媲美的宜居、宜商的广州新城区。
再次感谢各位朋友的参与，尤其感谢雅居乐集团及雅居乐锦城项目对本次论坛活动的大力支持，祝本次论坛活动圆满成功，谢谢大家。
主持人：谢谢。真的要感谢一下广东省流通业商会的鼎立支持，大家每天都在忙碌，不断的重复手头上的工作，前面的方向看到了，但是要适时的停下来来一个思维碰撞是非常有益处的，所以今天花了很多心思让专家和学者好好坐下来聊一聊。
下面正式开始今天的论坛，首先为大家做主题演讲的是广东商学院流通经济研究所所长、教授王先庆，为大家分析一下城市商业格局与城市综合体发展如果不平衡不均衡带来的得与失。
王先庆：尊敬的各位领导、各位企业家、各位朋友，今天这个话题很好：商业改变北广州。
在过去一年中，我们先后参加了多次这样的论坛，但是在花都还是第一次。早期我们在东部，在增城、新塘有“商业改变东广州”，前不久万达在番禺开业，又有“改变南广州”，今天在这谈“商业改变北广州”。
这说明什么问题？说明广州商业进入了一个新时代，在过去虽然广州号称千年商都，虽然广州商贸在全国有很高的地位。但是大家很可能发现，在过去的岁月里，广州的商业很被动的由开发商、物业商不廉洁的，比如广百要租新一城，这个店原来是不是定好要开百货店或购物中心，还不一定，而现在开发商、投资商雄心勃勃，一开始就以高起点规划进入这种商业，而且规模都是以大的形式出现，进入了城市大商业时代。
今天讲的主题是“新商业中心崛起与城市综合体发展”的主题，主要讲三个问题。
先从广州的城市化进程开始讲。城市化进程中后期与新兴商业崛起，中国是农业花大国，城市化进程这三十年才开始，在过去传统的商业格局下，都是以小农经济的形式做小商业，没有一种真正的都市型商业存在，都是由个体商业逐步做大以后，或者由更大的愿景演变而来，在这样的背景下，商业很少被规划，都是自发的、野草般的生长着，长到什么程度，发展到什么样子都是不规则的，或者没有人引导的，这种状态和城市化的初期、中期相适应，因为在这个时期并不知道未来的城市需要什么样的商业，而在城市化的初期和中期时，人均收入水平较低，同时由于工业仍然是主导，所以很多城市搞成工业城。
大家可以回想一下，过去三十年中，广州的几个城市规划除了几个新城是CBD，都是工业城的规划。到工业化后期，城市化后期，工业逐渐淡出城市，留给城市的空间需要大量商业填补，这样就需要新兴的商业中心代替原来的一些工业区、工业城及功能不齐全的生活区、农业区。
城市化进程进入一个新阶段，需要从过去的以点式集聚，从农村周边向中心城，开始新扁平化，向城市的各个角落均衡发展。而均衡发展就是由各个商业中心新的商圈来维持，在这样的背景下，新兴商业中心就崛起了。
广州的城市规划不是十全十美的，我们也经常对此进行分析。每隔三五年就会提出一些新的发展方向和路径，而且越来越符合现代城市的格局和发展方向。“一主两城三副”的提法开始把广州市变成一个真正的大都市，广州过去是一个畸形城市，在于300多万人口集聚在几个非常密集的组团区，尤其是都市型的功能全部密集在天河、荔湾、越秀，本来很大的一个城但却全部拥挤在一个小地方，过了员村、机场就成了农村，这说明过去是不均衡的，现在要重新改造，以一种新的城市格局，以主城带副城带卫星镇的方式，这就是现在都市的框架。
这是在此次规划中体现的发展路径，广州市从哪几个方向使城市均衡化，过去虽然是珠三角的中心，但是广州和周边城市，无论是佛山还是东莞都是不融合的，缺少合作，孤家寡城一个。往西芳村就是农村，往东东圃过去就是农村，往北白云山周边就是农村，把城和周边隔得非常清，没有城市圈。
新的珠三角规划使这样的城市圈开始清晰，同时给周边带来了机遇，一个城市成为一体化不是想做好就能做好的，必须有一个基本改变，就是交通工具的存在。轨道交通网络，无论是地上地面，还是高速公路网络、快速公路网络，使周边区域全部一体化，这就为新兴的城市商业中心的崛起创造了条件。
城市发展催生新兴商业中心崛起，这是我对第一阶段的总结。
过去我们过度的强调老城区、中心城区的服务功能，特殊的地位，这样的结果使大量机构、企业都拥挤在狭窄的主城区，这样带来交通拥挤、环境污染、人口密集、住房紧张。而现在要开始新兴城市化的发展道路，告诉我们要均衡发展，在合适的发展需要发展新的商业中心来凝聚人口，凝聚人气，把原来城市中心功能分散化，分散到各个区域中，这是一个新形态。
过去人们生活水平低的时候，有的就是时间，为了尽量少花钱到广州市或香港买东西，但是随着人们生活水平的提高，人们开始注重时间的价值，于是就地消费、便利消费将是一个新的要求，所以新的商业中心就在这样的条件下才会得到发展。
新的新兴商业中心的特点是什么，第一是新业态、以前东西不多，都是百货，东西都放在一起，新业态更多是品牌店、专卖店；第二是新布局，需要低密度；第三是新业种，融入娱乐、休闲，这就是商业综合体，需要综合其他的；第四是新模式。所以不能用传统的理念理解新的商业中心。
新兴商业中心的功能，一是采购；二是消费中心，就近消费，不要千山万水跑到其他地方去；三是旅游中心；四是展示中心；还有物流中心、休闲中心、娱乐中心，多重中心的融合构成新的商业中心，使命就是繁荣、繁华、便民、便利，以方便为基本特色。
在这样的背景下，新的商业中心不能和原来的商业中心一致，原来的商业是小商业，是为本地服务的商业，新的商业中心还有一种功能是辐射。在规划中，向清远辐射，充当广州作为千人商都，国际商贸中心向北辐射的窗口，这是我们在做商业规划时做的定位。截流陆路向南的客流，吸纳北京来客的商业带。
